Gemäss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinserhöhungen nicht missbräuchlich, wenn sie durch Mehrleistungen der Vermieterin gerechtfertigt sind. Das Gesetz nennt die folgenden Mehrleistungen:
die Vergrösserung der Mietsache
zusätzliche Nebenleistungen
Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen
sogenannte umfassende Überholungen
energetische Verbesserungen
Investitionen für neue, bisher nicht vorhandene Einrichtungen gelten als wertvermehrend.
Wird eine schon vorhandene Installation durch eine neue, bessere ersetzt, muss bestimmt werden, welcher Anteil der Investition zu einer Verbesserung führt (wertvermehrender Anteil). Bei umfassenden Renovationen legt Art. 14 Abs. 1 VMWG den wertvermehrenden Anteil auf 50-70 % der Investition fest (s. dazu Urteile des Bundesgerichts BGE 4C.287/2001 v. 26.3.2002 E. 3; BGE 4A_530/2012 v. 17.12.2012 E. 3.2).
Wie beim Kauf oder Bau des Hauses streckt die Vermieterschaft das Kapital vor, die Mieter zahlen die Kapitalzinsen. Weil die neuen Einrichtungen nicht ewig halten, darf die Vermieterschaft für die Wertverminderung einen Betrag einsetzen, die sogenannte Abschreibungs- oder Amortisationsrate. Schliesslich müssen die neuen Einrichtungen korrekt unterhalten werden; auch hierfür darf ein bestimmter Betrag auf den Mietzins überwälzt werden.
Die Berechnung der Mietzinserhöhung setzt sich demnach aus den drei Faktoren "Verzinsung", "Amortisation" und "Unterhalt" zusammen.
Verzinsung
Zur Berechnung der zulässigen Mietzinserhöhung nach einer Wohnungssanierung sind die wertvermehrenden Investitionen zum gleichen Satz zu verzinsen wie bei der Festlegung des erlaubten Nettoertrags.
Im Zusammenhang mit einer Anfechtung des Anfangsmietzinses hat das Bundesgericht in einem Urteil vom 30.07.2024 beschlossen, dass die Nettorendite bei einem Referenzzinssatz von 2 oder weniger Prozent maximal 2 Prozent über diesem Referenzzinssatz liegen darf (BGE 4A_75/2022).
Für die Verzinsung der Investition kann somit der aktuelle Referenzzinssatz um 2 Prozent erhöht. Der Satz ist anschliessend noch zu halbieren, da mit fortschreitender Abschreibung das noch zu verzinsende investierte Kapital abnimmt.
Amortisation
Der angemessene Amortisationssatz hängt von der normalen Lebensdauer der neuen Installation ab. Damit ergeben sich für die verschiedenen Einrichtungen – je nach Lebensdauer – unterschiedliche Amortisationsraten. Für die Bestimmung der Lebensdauer gibt es eine gemeinsam vom Hauseigentümer- und vom Mieterverband entwickelte Lebensdauertabelle. Sie sind als Richtwerte zu verstehen und beziehen sich jeweils auf eine durchschnittliche Qualität der Materialien.
Bei umfassenden Überholungen ist die durchschnittliche Amortisationsdauer aufgrund der gewichteten Anteile der einzelnen sanierten Bereiche zu ermitteln (vgl. hierzu BGE 11811421; Lachat, in: mp 4/93, S. 153).
Unterhalt
Die Kosten für den Unterhalt der wertvermehrenden Investition dürfen zu den Beträgen für Verzinsung und Amortisation hinzugezählt werden (10% der Summe des aus Verzinsung und Amortisation resultierenden Mietzinsaufschlages).
Berechnungstool
Mit diesem Tool können Sie berechnen, wie sich wertvermehrende Investitionen auf den Mietzins auswirken.
Die Berechnung berücksichtigt den Entscheid des Bundesgerichts vom 30. Juli 2024 (BGE 4A_75/2022).
Quellen
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